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賃貸借契約の更新方法とメリット・デメリット

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賃貸借契約の更新方法は3種類

定期賃貸借契約とは違い、一般的な賃貸借契約は更新が可能です。この更新は、合意更新・自動更新・法定更新に分かれます。

更新方法はあまり意識されることがありません。また、借主の生活基盤となる住居を保護する観点から、貸主が更新を拒否することは困難ですので、必要性を感じない方もおられます。

しかし、この選択はとても重要なものであり、曖昧なまま判断することは絶対に避けてください

法定更新は選択肢の中には入りませんので、合意更新と自動更新のどちらかを選択することになります。以下にメリットとデメリットを挙げてみます。

※こちらの記事は「貸主の立場」から見たメリットとデメリットをご説明しております。

合意更新のメリットとデメリット

合意更新とは、「お互いに合意して契約を更新すること」です。更新案にお互いが合意して更新することですが、多くの場合、同一条件で契約書を再度作成することで合意更新としています。

メリットとしては、更新時に契約書を再作成することになりますので、その際に家賃変更など、条件の変更が可能です。また、保証人の意思確認もできますので安全な契約が維持できます

デメリットとしては、更新毎に手続きを行う必要がある点ですが、不動産会社に任せている場合はほとんど手間はかかりません。重要なことは、契約期間終了の6ヶ月前までに通知をしなければ法定更新となってしまう点です。(法定更新については以下でご説明します)

その他にも、「更新料が掛かるために入居者が出て行く」という方もおられますが、更新料は無しにすることもできますし、自動更新の場合にも掛かる場合があります。他にも更新時の事務手数料が掛かるケースが多いですが、借主負担とするケースが多いです。

自動更新のメリットとデメリット

自動更新とは、「賃貸借契約の期間が終了した際に、終了した契約と同一条件、同一期間の賃貸借契約を更新する」と予め定めておくという更新方法です。

メリットとしては、更新時の手間が掛からないということですが、それ以外にはありません。更新事務手数料が掛からないため、入居者に長く住んでもらうことができるかもしれませんが、金額的にも小さなものですので大きな影響があるとは言えません

最近では、自動更新にも関わらず「更新料は頂きます」という契約もあり、「不動産会社の手間が省ける」という以外にメリットは無いと考えております。

一方、デメリットとしては、基本的には条件の見直しができません(※)連帯保証人がいつの間にか亡くなっている、若しくは無資力となってしまっている可能性もあります。
※民法改正について

「連帯保証人が亡くなっている場合に相続されるので問題ない」と仰られる方もいますが、相続人が無資力のケースも考えられ、安心とは言えません。最悪、保証人の人生を狂わすようなこと、破産等の可能性がある際には貸主としても良い気分はしないかと思います。

個人的には、自動更新は貸主にとってデメリットが大きく、任せてもらった不動産会社が自動更新を採用している場合、責任を持って業務を行っているとは言えないかと思います。

法定更新のメリット・デメリット

法定更新とは、「期間の定めのある賃貸借契約を締結していた場合に、契約期間満了の1年から6ヶ月前までに通知をしなければ、満了日以降は期間の定めのない契約となる」ことが法律により強制される更新です。

借地借家法 第26条 1項
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。借地借家法

また、通知をした場合でも、契約期間満了までに合意更新が完了しなければ法定更新となります。異議を申し立てたとしても、その異議には更新をしない理由として正当事由が必要となります。

借地借家法 第26条 2項
前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。借地借家法

さらに、この条項は強行規定であるため、特約にて排除することが認められません。貸主の立場からすると恐ろしい条項です。

法定更新がされた賃貸借契約は、「期間の定めのない契約」となりますので、契約の更新が無い以上、更新料は発生しません。契約書の巻き直しもできないため、保証人の意思確認もできませんし、条件の変更もできません(家賃増額請求は可)。

 

法定更新は以下のどちらかを満たせば成立します。

●期間満了前の6ヶ月~1年以内の間に通知をしなかった
●契約期間満了までに合意更新が成立しなかった

貸主にとっては、デメリットが大きく、特にメリットの無い更新方法となりますので注意が必要です。

※民法改正前に法定更新を解消しておく必要があります!

あなたは大丈夫ですか?

個人で管理をされている方も、不動産会社に任せっぱなしという方も注意が必要です。

インターネット上には「更新料を支払わない方法」「法定更新にする方法」などといった情報が出回っており、それに対して不動産会社は知らない方が多いのです。

厳密に言えば、更新書類の返却を借主が忘れていた場合でも法定更新は成立してしまいます。大手も含め、「悪用されるのが現状」と理解していない不動産会社が多く、契約満了の2ヶ月程前に更新書類を送ったきりという不動産会社も多いです。

「法定更新しているから大丈夫なんですよ」というような、信じられない不動産会社もいますので、くれぐれもご注意ください。

※民法改正前に法定更新を解消しておく必要があります!

 

こちらの記事をお読み頂いてもご不明な点がありましたら、お気軽にお問い合わせください。

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